Son iki yıllık süreçte gayrimenkul fiyatlarında yaşanan anormal artış bu süreçte hisseli tapu satın alanlar için apayrı bir mağduriyet yaratmış durumda. Birçok vatandaş diğer hissedarların sahip oldukları kanuni ön alım hakkından haberdar olmaksızın ve içinde bulundukları tehlikeli durumun farkına varmaksızın taşınmaz almakta. Ancak yatırım umutları ve sevinçleri, mahkemeden gelen bir tebligat ile bir anda önce şaşkınlığa sonrasında hayal kırıklığı ve çaresizliğe dönüşmekte.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca, Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Dolayısı ile satın alınan hisse, diğer hissedarlar tarafından önalım hakkının kullanılması suretiyle satın alan yeni malikin elinden tekrar alınabilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir. Önalım hakkının kullanılması ile yapılacak alım için yeni malike ödenecek bedel ise kendisince o taşınmaz alınırken tapuda gösterilen bedeldir. Bir başka deyişle, önalım hakkını kullanan kişi, taşınmazın o anki rayiç bedelini değil önceki satım sırasında tapuda gösterilen bedeli ödeyecek taşınmaz hissesini satın alabilecektir.
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarının birkaç kat artması önalım hakkının ucuza hisse toplanması amacıyla kullanılmasına ve fırsatçılığa yol açmaktadır. Örneğin 20 ay öncesinde 500 bin TL’ye alınan bir hisse payı bugün için 2 milyon değere ulaşmış olsa dahi önalım hakkı kullanılarak mal sahibinin elinden yine 500 bin TL’ye alınabilmektedir. Hele ki bir de tapu harcının az ödenmesi amacıyla satım bedelinin çok daha az gösterilmesi durumda “geçmiş olsun” demekten başka bir çare kalmamaktadır. Aslında 500 bine alınan hisse tapuda 100 bin gösterilmiş ise bugünkü gerçek değeri 2 milyon olsa dahi 100 bin TL’ye önalım hakkı sahiplerince alınacaktır.
Önalım hakkının kullanılmasını engelleyebilecek birtakım hukuki yollar olsa da gelinen noktada önalım hakkından habersiz on binlerce malik bulunmakta ve her gün birileri ciddi şekilde mağdur olmaktadır. Bu sebeple yargı organlarının ve Yargıtay’ın içtihat değişikliğine gitmesi elzem görünmektedir. Bu kapsamda, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde ifade bulan “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmündeki “satış bedeli”nin önceki satışta tapuda gösterilen bedel olarak uygulanmasından vazgeçilmeli ve ancak rayiç bedel üzerinden önalım hakkı kullanılmasına izin verilmelidir.
Önalım hakkının mevcut uygulamasının günümüz ekonomik koşullarında yarattığı bu hakkaniyetsiz durumun, yargı organlarınca verilecek yeni kararlar ile adaletli bir şekle dönüştürülmesi dileğiyle…
Av. Serhat GÜVEN ([email protected])
Haberankara.com Özel İçerik