Türkiye’de gayrimenkul sahiplerinin mülkiyet hakları devlet güvencesinde bulunuyor. Mülkiyet hakkının kutsallığı ilkesinden hareketler herkesin mülkünün güvencesi devlet oluyor. Ancak bir de gayrimenkullerin idaresi, satışı ve el değiştirmesi konusunda uygulanan kurallar var. Mülkiyeti bir kişiye ait olan gayrimenkuller için çok sorun çıkmıyor. Ancak müşterek tapuya sahip olan yani hisseli tapulu gayrimenkullerin bazı detay kuralları çok can yakıcı sonuçlar doğurabiliyor.
ÖNALIM HAKKI YANLIŞ BİLİNİYOR
Hisseli gayrimenkullerde uygulanan önalım hakkı konusunda büyük bir yanılgı bulunuyor. Önalım hakkının her koşulda geçerli olduğu düşüncesi hisse sahiplerinin en büyük hataları oluyor. Bir hisseli gayrimenkulde ortaklardan birisi hisse payını satmak isteyebilir. Bu satış için önalım hakkı diğer hisse sahiplerindedir. Bu hisse sahiplerine satın alma teklifi yapılmadan satış gerçekleşirse o zaman önalım hakkı devreye giriyor.
Önalım hakkı hisse payının üçüncü kişilere satışı durumunda isteğe göre diğer ortaklar tarafından kullanılabiliyor. Bu durumda mahkemeye başvuran ortak veya ortakların tamamı satışı iptal ettirebiliyorlar. Bu satılan hisse payı da tapuda gösterilen satış bedeli kadar ödeme yapılarak geri alınabiliyor.
Önalım hakkı ile ilgili olarak yanlış bilinen ise bu durumun tüm satışlar için geçerli olduğunun zannedilmesi oluyor. Eğer hisse sahiplerinden birisinin icralık borcu varsa ve hisse payı icradan satılırsa o zaman önalım hakkı olmayacaktır. İcradan yapılacak olan satışlarda hisse sahiplerine bir avantaj sağlanmamaktadır. Ortakla da tıpkı üçüncü kişiler gibi icradan yapılan satış için teklif verebilirler. En yüksek teklifi bir başkası vermiş ise hisse payı üçüncü kişiye satılabilir.
SAKINCASI NE?
Üçüncü bir kişinin ortaklar arasına katılmasının direkt bir sakıncası bulunmuyor. Sadece gayrimenkulün ortaklarından birisi çıkmış ve onun yerine yeni birisi gelmiştir. Ancak bu yeni ortak gayrimenkulün tamamını satın almak isterse o zaman işler değişebilecektir. Bu durumda da mahkeme süreçleri işletilebilir ve gayrimenkulün tamamının satışı yapılabilir. Bu satış da genellikle gerçek değer üzerinden yapılmamaktadır. “Ya al ya ver” gibi bir hukuki duruma düşülmesi durumunda ise hisse sahipleri çok düşük bedelle hisse paylarını kaybedebilirler.
