Türkiye’de oldukça gelişmiş bir tapu sistemi uygulanıyor. Bu sistem içerisinde tapular iki türlü olabiliyor. Müstakil ve hisseli tapular olarak ayrılan tapular için satış işlemlerinde uygulanan kurallar farklı farklı olabiliyor. Müstakil tapular bir kişiye ait olduğu için bu tapuların satışı oldukça yalın kurallarla yapılıyor. Ancak müşterek tapularda ortaklık olduğu için satış durumunda özel kurallar uygulanıyor.
EN FAZLA YAPILAN HATA
Hisseli tapularda hisse payı satılacak ise pay sahibi kendi kafasına göre hareket edemiyor. Bu yapılacak satış diğer hissedarları da ilgilendiriyor. Dolayısıyla kurulan ortaklıkta insanlar yeni bir ortak istemeyebilirler. Bundan dolayı kanun bu kişilere bir hak veriyor. Eğer hisseli bir tapunun hisse payı satılacaksa bunun önalım hakkı diğer hisse sahiplerine aittir. Hisse payına sahip olan kişi satış teklifini ilk olarak diğer ortaklara yapmalıdır. Ortaklar bu satış teklifini kabul etmezler ise o zaman üçüncü kişilere sayış yapılabilir.
Önalım hakkı tanınmadan yapılan satışlar en çok görülen hata oluyor. Bunu uygulamayanlar bir başkasına hisse payını devrediyorlar. Bu devir karşılığında parasını alıp tapuyu alıcının üzerine verip tescil ettiriyor. Ancak iş burada bitmiyor. Ortaklar bu duruma kendilerine önalım hakkını kullanmak için imkan verilmediğini belirterek mahkemenin yolunu tutuyorlar. Bu durumda da mahkeme yapılan satışı bozup hisse payının diğer ortaklarca satın alınmasına karar veriyor.
En can alıcı nokta ise satış değeri oluyor. Üçüncü kişiye yapılan pay satışında tapuya bildirilen tutar genelde düşük tutuluyor. Burada amaç tapu harcını az ödemek oluyor ama mahkeme satışı iptal edince mesele tam bir çıkmaza giriyor. Satış bozulduğunda önalım hakkını kullanan ortaklar tapuda gösterilen değer kadar ödeme yapıp hisseyi satın alıyorlar. Bu durumda çok büyük tutarlarda zarar edilebiliyor.
