Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak vatandaşlarca çokça önemsenen bir durum oluyor. Yatırım yapmak isteyenlerin dahi akıllarına ilk gelen gayrimenkul yatırımı oluyor. Yalnız iş gayrimenkul sahibi olmak ile bitmiyor. O gayrimenkullerin doğru bir şekilde idare edilmeleri gerekiyor. Bazı durumlarda insanların ellerindeki tapular dahi değerinin çok altında bedellerle ellerinden alınabiliyor.
HİSSELİ TAPUSU OLANLAR DİKEN ÜSTÜNDE OLMALILAR
Hisseli tapularda esasında devlet güvencesi bulunmaktadır. Ancak bu gayrimenkullerin hisse paylarına dair özel satış kuralları uygulanmaktadır. Bu kurallar genellikle diğer hissedarları korumak üzere kurgulanmıştır. Lakin doğru bilgiye sahip olmayanlar veya ihmalkar davrananlar çok büyük zararlar ile karşılaşıyorlar. Bundan dolayı hisseli tapu sahiplerinin diken üstünde olmaları kendi menfaatlerine oluyor.
ŞUFA HAKKININ İSTİSNASI UNUTULMAMALI
Kanunlar hisseli tapu sahiplerine çok önemli bir hak tanıyor. Buna göre şufa hakkı verilen bu hakka göre bir hissedar eğer hisse payını satmak isterse önalım hakkı diğer hissedarlarındır. Yani eğer bir ortak hisse payını satacak ise ilk satış teklifini diğer ortaklara yapmalıdırlar. Bu kural ortaklığa habersiz bir şekilde üçüncü bir kişinin dahil olmaması amacıyla konulmuştur. Hatta üçüncü kişilere satış yapılsa dahi bu satışın iptali mahkeme aracılığı ile diğer ortaklar tarafından yapılabiliyor. Hisseli tapu satın alanlar ise bu satın alma işlemini diğer ortaklara yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapıldıktan sonra eğer önalım hakkı kullandırılmamış ise bu tapu tescili de diğer ortaklarca iptal ettirilebilir.
Şufa hakkı yani önalım hakkı ortaklara bu kadar geniş haklar tanırken bunun bir istisnası bulunuyor. Eğer hissedarlardan birisinin icralık borcu var ise ve bu borcun tahsili için hisse payı icra dairesi tarafından satışa çıkarılırsa önalım hakkı devre dışı kalacaktır. İcradan yapılacak olan satışlarda önalım hakkı diğer ortaklara verilmez. Yapılacak olan açık artırmaya ortaklar da katılabilirler ama üçüncü kişiler daha fazla para teklifinde bulunup hisseli tapuyu satın alabilirler.
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN ORTAKLIĞA GİRMESİNİN ZARARI NE?
Üçüncü kişilerin icradan satış yolu ile bir hisseli gayrimenkulde ortaklığa girmesi yasal bir işlemdir ve ilk bakışta bir sakıncası da yoktur. Ancak yeni bir ortak kurulu düzenin bozulması riskine sahiptir. Hisseli tapularda hiç tanınmayan bir kişinin ortaklığa katılması ile anlaşmazlıklar yaşanabilir. Hatta bu yeni ortak gayrimenkulün tüm hisselerini satın almak isteyebilir. Bunun için bazı yasal yollara başvurması da mümkündür.
Yeni ortak mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda yaşanacak adli sürecin neticesinde hisse paylarının mahkeme tarafından satışı gerçekleşebilir. Bu satış hem değerinin altında bir fiyata olacaktır hem de mahkeme masrafları gelirden düşülecektir. Böylece hisse sahipleri çok düşük bir bedeller gayrimenkullerini kaybedebilirler. Bunun için hisseli tapu sahiplerinin diğer hissedarların icralık borçlarını çok iyi takip etmeleri ve buna dair önlemler almaları gerekmektedir.
