Yükselen ev kiraları sonrasında ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklarda büyük artış yaşanırken Avukat Serkan Öztürk Haber Ankara'ya özel açıklamalarda bulundu. Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan sorunları hukuki yönden değerlendiren Avukat Serkan Öztürk, son dönemin en çok merak edilen sorularını yanıtladı, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını açıkladı. İşte Avukat Serkan Öztürk ile en çok sorulan sorular ve çok merak edilen cevapları...
EV SAHİPLERİNİN VE KİRACILARIN HAKLARI NELER?
1 Yıllık kira kontratı yapıldı. Ev sahibi 1 yıl bittikten sonra kiracısını sebep göstermeden çıkarabilir mi, kiracı evden istediği gibi ayrılıp kira sözleşmesini sonlandırabilir mi?
Kiracılar ile ev sahipleri arasında bu konuda bir fark bulunmakta. Kiracılar kira sözleşmesinin sona ermesine 15 gün kala kira sözleşmesini ihtar bildiriminde bulunarak feshetme hakkına sahiptir. Ancak ev sahiplerinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Kira kontratı her sene yenilenmektedir.
Ev ve işyeri sahipleri hangi durumlarda kiracılarını tahliye etme hakkına sahiptir?
Tahliye sebepleri kanunda belirlenmiştir. Bunlar ihtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeniden inşaat ve tadilat nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye ve kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye olarak sayılabilir.
Bu tahliye sebeplerinden tahliye taahhüdü çok tartışılıyor. Bu hususta hukuken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Bu konuda biz avukatlara en çok sorulan sorulardan biri de "Tahliye taahhüdünü boş verdim, sonradan dolduruldu. Geçerli mi, geçersiz mi?" sorusu oluyor. Tahliye taahhüdünü boş verip imzayı attıysanız ne yazık ki bu taahhütname geçerli oluyor ve ev sahipleri kiracılarını bu tahliye taahhüdünü sonradan doldurup kiracıları çıkartabilirler. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir konuda tahliye taahhüdünün tarihinin kira sözleşmesinin tarihinden ileri bir tarihte imzalanmasıdır. Bu hususa dikkat edilmesi gereklidir.
Tahliye sebeplerinden yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyede dikkat edilmesi gereken kritik hususlar nelerdir?
Yeni malikin tahliyesinde dikkat edilmesi gereken önemli iki nokta bulunmaktadır. Bunlardan ilki uyulması gereken süredir. Yeni malik belirli sürelere uymak zorundadır. Yeni aldığı taşınmaz için 1 ay içerisinde ihtar göndermeli ve daha sonra 6 ay içinde dava açmalı ya da sözleşmenin bitmesinin ardından dava açması gerekmektedir. Burada karıştırılan bir başka konu da yeni malikin ihtiyacı olması gerekir. Kendisinin ya da alt soyunun ihtiyacı olmadan dava açılırsa bu dava reddedilir.
İçinde kiracı olan evimi satmak istiyorum ancak kiracı evi göstermek istemiyor. Bu durumda haklarım nelerdir?
Burada Borçlar Kanunu 319-2'de kiracının evi satın almak isteyen kişilere gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ev sahibi dava açarsa kiracı evi zorunlu olarak gösterir. Ancak bu davayı açarken mutlaka tedbir amaçlı dava açılmalıdır. Dava açıldığı andan itibaren kiracının evi gösterme zorunluluğu başlar.
Kira artışının yetersiz gelmesi durumunda izlenecek yol nedir?
Şu anda en popüler konu bu. Yükselen enflasyon nedeniyle kira artışları yetersiz kaldığı için sorunlar yaşanıyor. Bu konuda biz ev sahiplerine kira tespit davası açmasını öneriyoruz. Burada kritik bir nokta bulunuyor. O da 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekiyor. Kira sözleşmesinin imzalanmasını takip eden tarihin ardından 5 senenin dolması ile kira tespit davası açılabiliyor. Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunuyor. Öncelikle davanın doğru mahkemede açılması gerekiyor. Emsal rayiç bedellerinin davadan önce doğru bir şekilde belirlenerek mahkemeye düzgün bir şekilde sunulması gerekiyor.
Son olarak söylemek istedikleriniz nelerdir?
Kira davalarının büyük bir bölümünde arabulucuya başvuruda bulunmak zorunludur. Bazen görüyoruz, arabulucuya başvuru yapılmadan direkt dava açılıyor, bu da dava reddediliyor, vatandaş için boşa zaman kaybı oluyor. Bu nedenle ilk olarak arabulucuya başvuru yapılması gerekiyor. Ayrıca kira hukukunda süreler, belli şekil şartları çok önemli. Bu konuda da hata yapmamaları için avukat aracılığı ile bu davaları takip etmelerini öneriyorum. Yoksa hem ciddi vakit hem de para kayıpları yaşayabilirler. En çok merak edilenlere de yanıt verdik. Benim sizlere son önerim kiracıysanız ev sahibinizle, ev sahibiyseniz kiracınız ile davasız çözüm imkanınız varsa dava yoluna gitmeden uzlaşma ve arabuluculuk yöntemlerini kullanmanızı öneririm. Hem vakit kaybı hem de parasal olarak çok büyük kazançlarınız olacaktır.
