Gayrimenkullerde iki tür tapu bulunmaktadır. Bu tapulardan müşterek ve müstakil olarak bilinmektedir. Müşterek tapulara aynı zamanda hisseli tapu adı da verilmektedir. Bu tapulara sahip gayrimenkullerin idaresi hisse sahiplerinin ortak iradesi ile yapılmaktadır. Hisse paylarının oranına göre hissedarlar söz sahibi olurlar. İlk bakışta herhangi bir sorun görünmeyen hisseli tapuların çok büyük bir riski bulunmaktadır.
HİSSELİ TAPULARDA ÖNALIM GÜVENCESİ
Hisseli tapularda hissedarların haklarının güvence altına alınması için önalım hakkı uygulaması yapılmaktadır. Bu uygulamaya göre hisse sahipleri eğer hisse paylarını satmak istiyorsa bu satışı ilk olarak diğer hissedarlara teklif etmelidirler. Bunun için de yazılı bir teklif yapılması önemlidir. Eğer hissedarlar bu satışa çıkarılan hisse payını satın almak istemezler ise o zaman üçüncü kişilere hisse payı satılır ve gayrimenkule dışarıdan bir ortak girmiş olur. Önalım hakkı hissedarla verilmeden satış gerçekleşirse ve tapu devri yapılırsa diğer hissedarlar bu satışı iptal edip tapudaki bedeli ödeyerek hisse payını satın alabilirler.
İSTİSNA UYGULAMASI VAR!
Hisseli tapularda önalım hakkında bir istisna uygulaması bulunuyor ve bu tapuları riskli yapan da bu istisna oluyor. Eğer hissedarlardan birisinin borcu varsa bu borç için hisse payında icra işlemi yapılabilir. Bu hallerde hisse payı icradan satışa çıkarılır. İşte tam bu noktada önalım hakkı devre dışı kalır. İcradan üçüncü kişiler hisse payını satın alarak gayrimenkule ortak olabilirler. Bu da gayrimenkulün geleceğinde işleri karıştırabilmektedir.
TÜM HİSSELERİ İSTEYEBİLİR!
Üçüncü kişi icra üzerinden bir gayrimenkule ortak olduğunda diğer hisse paylarını da satın almak isteyebilir. Bunun yasal bazı yolları bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası açılarak bu gerçekleştirilebilir. Ekonomik olarak güçlü olan kişiler bu davalarda avantajlı olabiliyor. Bu hallerde diğer hissedarların hisse paylarının satışı mahkeme tarafından yapılıp son ortağa verilebilir. Bu duruma düşmemek için gayrimenkullerde hisse paylarının icradan satışlarının yapılmamasını sağlayacak kontrollerin en baştan yapılması gerekmektedir.
